关于房屋买卖纠纷的案件中，相关合同文本签订后需要执行到位

杨增辉

律师

2012年9月23日，周某与王某人、王某签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定“出卖方王某，房屋共有权人王某人，买受人周某，三方通过链家公司作为居间介绍方，成交座落于北京市通州区珠江国际家园20号楼2单元×室房屋，该房屋建筑面积97.16平方米。经周某与王某人、王某协商一致，双方约定该房屋的成交价格为130万元，周某应支付定金25万元。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费，由政策规定的缴纳方缴纳。当事人双方同意，自合同签订之日起480内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在480日内取得房屋所有权证书，双方同意如因出卖人的责任，买受方有权退房。退房后出卖人应当退还买受人全部已付款，并按照央行先行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书届满之日次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日向买受人支付”，合同还约定了其他内容。同日，周某（乙方，原审判决表述为甲方）与王某人、王某（甲方，原审判决表述为乙方）还签订了一份《补充协议》，协议中约定“甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳”。合同签订后，周某已给付王某人、王某购房款78万元，尚欠52万元。2014年4月29日，王某人、王某取得涉案房屋所有权证。

另查，王某由于涉嫌犯组织他人偷越国边境罪于2013年10月16日被羁押，次日被刑事拘留，同年11月19日被捕。2014年12月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝刑初字第2219号刑事判决书，判决王某犯骗取出境证件罪，判处有期徒刑三年六个月，罚金人民币四万元。在上诉期内，该刑事案件的其他被告人李某、闫某在上诉期内提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中刑终字第00092号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。

庭审中，王某人表示，在王某被公安机关刑事拘留后，王某人积极主动协助周某办理涉案房屋的过户手续，在王某被判刑后，其及时通过链家公司将该事实告知了周某，并在第一时间通过公证形式办理了王某与王某人的委托代理手续，以配合周某办理过户手续。关于税费问题，2013年3月1日购房新政将个人所得税由原来的5%调整为20%，王某人、王某表示在该新政出台后，王某人及时告知了周某，询问周某是否愿意继续履行合同，周某表示愿意继续履行合同。周某对王某人、王某的上述意见不予认可。链家公司对王某人的意见予以认可。关于周某与王某人、王某双方合同履行问题，王某人、王某表示同意继续履行合同，并同意配合周某办理房屋过户手续。周某表示，若王某人、王某配合其履行过户手续，其愿意按照合同约定给付剩余房款。

当案件提交到王海英律师处时，王海英律师根据当事人的叙述情况认为关键问题是能够确认实际的合同文本、支付金额及相关流程、情况。在与当事人充分沟通后，王海英律师认为应将流程的细节进行辩证、质证性说明并完善相关补充证据情况，案件会有相对利好。

该案件最终判决驳回上诉，维持原判。

原审法院认为本案中，周某与王某人、王某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。现王某人、王某同意继续履行合同并表示愿意配合周某办理房屋过户手续，法院对此不持异议。周某要求涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。关于税费负担问题，周某要求王某人、王某负担房屋差价部分20%的个人所得税，依据不足，不予支持。具体理由如下：第一，周某与王某人、王某双方已对税费负担已作出了约定，即由周某负担。第二，根据王某人、王某及链家公司的陈述，购房新政出台后，周某与王某人、王某双方已就新增税费负担问题达成了一致意见，周某愿意履行合同并承担相应税费。第三，周某主张的房屋差价部分20%的个人所得税尚未实际发生。结合周某与王某人、王某双方以及链家公司的陈述，在王某被刑事拘留及刑事处罚后，王某人、王某已将该事实及时告知了周某，周某也愿意继续履行该房屋买卖合同。在房屋买卖合同继续履行的情形下，周某再要求王某人、王某给付违约金，依据不足，并有失公平。故对于周某要求王某人、王某支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。周某表示愿意按照合同约定给付剩余房款，法院对此不持异议。

二审法院认为周某与王某人、王某的争议在于出卖房屋差价20%个人所得税税费承担、违约责任承担问题。周某与王某人、王某所签补充协议就税费承担有明确约定，后因政策原因有所调整双方间并未达成新的一致意见，亦应按双方合同约定履行，现周某上诉主张王某人、王某应承担出卖房屋差价20%个人所得税，不应予以支持。周某上诉主张王某人、王某承担违约责任，双方合同约定有办理产权过户手续的相应日期，但王某人、王某已取得房屋所有权证显属前提条件，现周某述称内容并不能表明双方未在约定日期内办理相应手续系基于王某人、王某的故意或者过失行为所致，故不应确认周某据述称内容所提该项上诉主张成立。已有事实和证据不能表明周某所提上诉主张成立，周某所称内容亦不足以表明原判认定事实及适用法律错误，王某人、王某表示不同意周某所称意见及要求，故对周某所提上诉请求，法院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。

在关于房屋买卖纠纷的案件中，所签补充协议就税费承担有明确约定，后因政策原因有所调整双方间并未达成新的一致意见，亦应按双方合同约定履行。王海英律师在这里需要明确表示，相关合同文本签订后需要执行到位。