在任何涉及合同的案件中，有关合同的证据需要十分注意

杨增辉

律师

在任何的案件中，只要涉及了合同那么相关证据就需要十分注意。对于这一点王海英律师强调并表示，合同解除后对于合同内相关动产、不动产的退还与追偿也是合理、必要的。

2012年12月13日，北京某投资管理有限公司与被告山西某公司订立《房屋合作合同》，双方约定将北京市某公园内西侧建筑面积约500平方米的皇苑艺术馆（以下简称涉案房屋）作为合作房屋，某公司经营餐饮、文化展示使用。合作期限为2012年12月15日至2016年12月15日，到期后山西某公司无特定理由，双方继续续签合同，期限五年，房屋合作利益分配金为160万元。2013年5月9日，某公司与被告某远征公司订立《房屋合作合同》之补充协议，将每年的利润分配金变更为170万元。后某公司将《房屋合作合同》及其补充协议的权利义务转移给本案原告，并征得了被告某远征公司同意。2016年6月2日，原告与被告某公司续订《房屋合作协议》。

2017年1月3日，被告某远征公司无故要求原告腾退，并将涉案房屋加锁导致原告无法进入，扣留原告物品拒不归还，严重侵犯了原告的利益，导致双方签订的《房屋合作合同》无法继续履行。被告某公司收回涉案房屋后将其转租给案外人使用，但该案外人信息原告不知情。另2012年12月3日，某公司对涉案房屋进行了装修，后原告接手后又对涉案房屋投入了部分装修。根据《房屋合作合同》约定，若由于被告某远征公司的原因导致合同无法继续履行，被告某远征公司应向原告承担违约金40万元。同时，原告将租金转至被告段某风个人账户，段某风亦曾系被告山西远征公司的法定代表人，故段某风应承担连带责任。现原告起诉至法院，诉如所请。

当案件提交到王海英律师处时，王海英律师根据当事人的叙述情况认为关键问题是能够确认相关文本及真实性情况。在与当事人充分沟通后，王海英律师认为应将合同中的细节进行辩证、质证性说明并同时形成有利于我方的证据链，案件会有相对利好。

该案件最终判决确认原告某有限公司与被告某文化传播有限公司之间的《房屋合作协议》于2017年1月3日解除。

被告某文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还原告某技有限公司2017年1月4日至2017年12月2日期间的房屋租金1550958.90元。

被告某文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还原告某有限公司相关家具、字画、电器等物品（详见现场勘验清单及照片，包括勘验时存放于皇园艺术馆内的物品及存放于皇苑艺术馆内的圆扶手木椅6把、桌柜1个、边柜2个、衣架1个、长条桌1个）。驳回原告某教育科技有限公司其他诉讼请求。

原告与被告某公司订立的《房屋合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。根据某公司与某公司之间此前订立的《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》分析，虽然双方订立的名为合作合同，但是某公司每年向某收取固定数额的利益分配金，合作模式为某公司向某公司提供房屋，结合合同中关于其他费用的承担、房屋及附属设施的修缮、双方的权利义务约定等条款，法院认定某公司与某远征公司之间成立房屋租赁合同关系。

2016年6月2日，原告与某远征公司订立的《房屋合作协议》，除在2016年12月2日之前由原告承继某公司原合同相关权利义务外，另对新的租期、租金标准进行了约定，虽然协议中名为“合作利润分配金”、“合作期”等，但实则双方成立房屋租赁合同关系。根据该协议约定，某远征公司另负有引入第三方合作的义务，否则原告有权解除合同。现原告在不行使合同解除权并已经足额交纳2016年12月3日至2017年12月2日房屋租金的情况下，某远征公司应将涉案房屋提供给原告使用。根据原告提交的录音证据可知，某公司确实将涉案房屋上锁收回，已构成违约。二被告辩称原告可正常使用涉案房屋的抗辩意见，缺乏证据，法院不予采信。但上述录音中并未明确山西远征公司上锁的具体时间，仅有“拖着拖着就过完年，然后我们就把它收回来了”及“这样一放又放了一年多”的表达，现原告主张某远征公司将房屋上锁收回的时间为2017年1月3日（即元旦过后），被告并未对上述录音内容作出合理解释，结合录音形成的时间，法院对原告提出的上述时间予以采信。

因此原告要求确认双方之间的《房屋合作协议》于该日解除，法院予以支持。根据《房屋合作协议》约定，双方将原《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》的期限截止日约定为2016年12月2日，因此该日即为原合同的终止日。原告要求确认《房屋合作合同》及《〈房屋合作合同〉之补充协议》于2017年1月3日解除，理由不足，法院不予支持。合同解除后，某公司应将剩余租金退还原告。二被告辩称某公司欠付20万元租金应自原告在其后交纳的利润分配金首先抵扣一节，考虑到其涉及案外人润泽公司履行原合同情况及某公司与原告权利义务转移具体情况，二被告主张从原告已支付款项中直接予以抵扣，理由不足，且二被告亦未针对此提出反诉，故法院对此不予处理。原告要求某公司赔偿利息损失，依据不足，法院不予支持。

合同解除后，原告要求山西远征公司退还涉案房屋内物品的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。根据现场勘验情况，现存放于涉案房屋（皇园艺术馆）内无争议物品，山西远征公司应予以返还，某远征公司虽主张皇园艺术馆内热水器一台，但因其安装于涉案房屋，而山西远征公司未提交证据证明其所有该热水器，因此亦应予以返还。现存放于非涉案房屋（皇苑艺术馆以及中苑）内的争议物品，考虑到涉案房屋处于山西远征公司控制之下，存在搬移物品的可能性，且原告已提交相应证据佐证以上物品系原告所有，故法院对原告要求返还存放于皇苑艺术馆内圆扶手木椅6把、桌柜1个、边柜2个、衣架1个、长条桌1个的诉讼请求，予以支持，但其主张返还存放于中苑内红色桌面1张，证据不足，法院不予支持。

《房屋合作协议》并非原合同的延续，而是原告与某公司之间成立的新合同。该协议约定“本协议未尽事宜由甲乙双方另行协商”，并没有延续原合同各项条款的意思表示。因此原告根据原合同违约条款主张违约金，依据不足，法院不予支持。现原告起诉的装修损失非发生在新合同租赁期内，根据原合同约定，合作期满未续约或合作终止后10日届满后，合作房屋内不可移动的装饰物无偿归被告山西远征公司所有。现原告主张其装修损失，依据不足，法院不予支持。

在租赁合同发生的案件中，构成违约责任后需要按违约条款执行。王海英律师强调，对于这种执行既可以重新约定相关合同或是继续按原合同违约条款执行。